ALQUILER DE VIVIENDA:
- Partes que intervienen en el contrato.
- Gastos que origina el contrato de arrendamiento.
- La duración del contrato de arrendamiento.
- La renta: determinación y actualización.
- Gráfico dinámico actualizable con la evaluación del IPC.
- Gastos repercutibles al arrendatario.
- Cesión del contrato, subarriendo y subrogación.
- Fianza arrendaticia.
- Otras garantías para el arrendador: Avales y Fianzas Personales.
- Las obras.
- Alquiler de viviendas sujetas a algún régimen de protección.
- Finalización de contrato.
- Derecho de adquisición preferente.
- Alquiler con opción a compra.
- Ventajas fiscales.
Partes que intervienen en el contrato.
En la celebración del contrato de arrendamiento intervienen dos partes:
- Parte arrendadora: Es la parte que se obliga a dar el goce o uso de una cosa, en este caso una vivienda, por tiempo determinado, a cambio de recibir el precio o renta pactada. Normalmente esta parte ostenta un derecho de propiedad, pero también pueden ser arrendadores, los usufructuarios, los titulares de la patria potestad, los representantes legales de personas jurídicas, etc.
- Parte arrendataria: Es la parte que se obliga a pagar la renta pactada al arrendador a cambio de usar o gozar de una cosa, en este caso, la vivienda, por tiempo determinado. También se le denomina “inquilino”.
Gastos que origina el contrato de arrendamiento.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
El contrato de arrendamiento es una operación onerosa sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El obligado al pago es el arrendatario, aunque el arrendador se convierte en responsable subsidiario si hubiere percibido la primera mensualidad de renta, sin exigirle al arrendatario el abono del impuesto.
Salvo que la Comunidad Autónoma hubiese aprobado otra tarifa, podrá satisfacerse la deuda tributaria, mediante la utilización de efectos timbrados en el estanco o liquidarse directamente mediante ingreso en la Delegación de Hacienda del lugar que nos corresponda, en plazo, normalmente, de 30 días hábiles desde la firma del contrato, según la siguiente escala:
Euros ( € )
Hasta 30,05 euros 0,09
De 30,06 a 60,10 0,18
De 60,1 1 a 120,20 0,39
De 120,21 a 240,40 0,78
De 240,41 a 480,81 1,68
De 480,82 a 961,62 3,37
De 961,63 a 1.923,24 7,21
De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
De 7.692,96 en adelante 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción
Inscripción en el Registro de Propiedad.
Para que el contrato de arrendamiento acceda al Registro de la Propiedad, es necesario elevarlo a Escritura Pública, ante Notario. Los gastos de escrituración serán de cuenta del arrendatario.
La inscripción del contrato de arrendamiento es útil cuando la duración pactada es a largo plazo, o incluso, frente a situaciones jurídicas controvertidas en que el arrendatario se verá afectado de una u otra manera, según conste o no inscrito su contrato.
Formalización del contrato de arrendamiento.
Como ya hemos dicho, es conveniente que la relación que nace de un arrendamiento se formalice por escrito. A este respecto se refiere el artículo 37 de la ya citada L.A.U. Es aconsejable que un profesional nos asesore y nos redacte su clausulado. El pago de estos honorarios no está regulado por ninguna norma, por lo que, en la práctica, suele pagarse a medias entre ambas partes.
La duración del contrato de arrendamiento.
La duración del contrato de alquiler se pacta libremente entre las dos partes que intervienen en su formalización. No obstante, si este plazo de duración fuese inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene intención de continuar en la vivienda alquilada.
Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que lo preavise al arrendatario con un mes de antelación.
Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más, salvo que sea el inquilino el que comunique al propietario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.
Por tanto, el propietario está legalmente obligado a la prórroga del contrato de arrendamiento hasta alcanzar los primeros cinco años. Esta situación tiene una excepción: que el arrendador haya manifestado, expresamente en el contrato, que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo, señalando la causa que lo motiva.
La renta: determinación y actualización.
La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes.
Recibo de pago
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).
Actualización de la Renta
Para su actualización, durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace. Esta actualización puede solicitarse por el arrendador o por el arrendatario.
La actualización de la renta se efectúa una vez transcurrido un año de vigencia del contrato, mediante una sencilla operación, que consiste en multiplicar el importe de la renta por la variación porcentual experimentada por el IPC en los doce meses anteriores a la fecha de actualización del contrato, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del mismo.
La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización.
Durante los 5 primeros años las partes están obligadas a mantener este sistema de actualización; a partir del 6º año la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento; si no hubiesen manifestado nada al respecto, se seguirá aplicando el IPC.
Gráfico actualizable con la evaluación del IPC.
AÑO 2005
MES IPC
Enero 3,1
Febrero 3,3
Marzo 3,4
Abril 3,5
Mayo 3,1
Junio 3,1
Julio 3,3
Agosto 3,3
Septiembre 3,7
Octubre 3,5
Noviembre 3,4
Diciembre 3,7
Ejemplo:
Si tu contrato se firmó en septiembre de 2.004, debes tomar como referencia la variación porcentual del IPC experimentada en el período comprendido entre Agosto de 2004 a Agosto de 2005.
De esta manera:
Renta antes de actualizar = 400 euros
IPC =3,3%
Renta actualizada exigible a partir de Septiembre de 2005 = 413,20 euros
En la siguiente dirección podrás calcular el IPC que debes aplicar para la actualización de renta de tu contrato: http://www.ine.es/cgi-bin/calcula
Gastos repercutibles al arrendatario.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es un tributo de carácter municipal que grava la propiedad, tanto del suelo como lo edificado sobre él. Su repercusión al inquilino se puede pactar libremente por las partes contratantes. Es aconsejable que lo pague el propietario; en principio, porque como ya hemos dicho, es un impuesto que grava la propiedad, y en segundo lugar, porque con independencia del pacto que pueda suscribirse, el mismo, no afecta a la Administración, que a efectos de reclamación, se dirigirá siempre al sujeto pasivo del mismo, que es el propietario.
Comunidad de Propietarios
Si se acuerda que este gasto se repercuta al inquilino, debe recogerse por escrito, determinando su importe anual y mensual. Durante los cinco primeros años, la revisión por este concepto, sólo podrá hacerse anualmente y no podrá exceder del doble de aquél en que pueda incrementarse la renta. Con independencia de este acuerdo, en caso de impago, la Comunidad de Propietarios, se dirigirá contra el propietario.
Gastos de Suministros
Como luz, teléfono, agua, gas..., que se individualicen mediante aparatos contadores, serán de cuenta del arrendatario.
Es conveniente que en el recibo de pago se especifiquen, separadamente, las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago.
Cesión del contrato, subarriendo y subrogación.
Cesión
La cesión del contrato conlleva la transmisión por el arrendatario de sus derechos y deberes, lo que en la práctica significa que el contrato de arrendamiento pasa a una tercera persona. (*)
Subarriendo
El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino, de una parte de la vivienda de la que él disfruta a favor de otra persona. El arrendatario sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y únicamente durante el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando (*).
*En los dos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, el propietario debe prestar su consentimiento por escrito.
Subrogación
La subrogación supone la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento, de modo que si te subrogas adquieres todos los derechos y deberes que poseía el anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino.
Se produce la subrogación de la parte arrendadora cuando ésta vende a una tercera persona la vivienda arrendada. En este caso, el adquirente está obligado a respetar todas las condiciones del contrato de arrendamiento, que permanecerá en vigor hasta que transcurra el período de duración mínimo de cinco años.
La subrogación en la posición del inquilino se produce cuando fallece éste.
Hay que tener en cuenta, que el fallecimiento del inquilino no conlleva, necesariamente, la extinción del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse en el mismo:
- El cónyuge o persona que conviviera de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge.
- Los descendientes sujetos a patria potestad o tutela.
- Los ascendientes
- Los hermanos.
- Otros parientes hasta el tercer grado colateral, tíos y sobrinos, con una minusvalía igual o superior al 65%.
Se exige, como regla general, la convivencia con el arrendatario de, al menos dos años, excepto en el caso de cónyuges o parejas que tengan descendencia común, que no será preciso.
El contrato se extingue si no existe ninguna de estas personas.
Cabe la posibilidad de subrogarse en la posición del arrendatario titular del contrato en caso de separación, divorcio o nulidad, así como en caso de desistimiento de éste siempre y cuando, el cónyuge no titular del contrato de arrendamiento manifieste al arrendador su intención de subrogarse en el mismo.
Fianza arrendaticia.
A la hora de formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda y por imperatividad de la Ley de Arrendamientos Urbanos, estás obligado a dejar en depósito al arrendador, una cantidad en metálico equivalente a una mensualidad de la renta pactada, que se denomina fianza.
Esta cantidad permanece inalterable durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.
La fianza arrendaticia sirve para sufragar, al término del contrato, todas aquellas obligaciones asumidas por el arrendatario que tengan una traducción económica. Por ejemplo: suministros pendientes de abono, posibles desperfectos o impagos de rentas.
El arrendador tiene la obligación de devolverte la totalidad de la fianza o la cantidad resultante si parte la aplicó a su finalidad, en el plazo máximo de un mes, a contar desde la fecha de terminación del contrato. Si no la hubieses recibido en dicho plazo, devenga el interés legal del dinero.
También puede darse el supuesto de que el importe de la fianza que obra en poder del arrendador no sea suficiente para cubrir esas posibles eventualidades, por lo que tendría derecho a reclamarte la diferencia.
La fianza debe depositarse, en el Organismo público que tenga asumida dicha competencia.
Se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad.
El ingreso de la fianza se realiza por el arrendador o subarrendador, a través de transferencia bancaria, adjuntando, normalmente, copia y original del contrato de arrendamiento y copia y original del Documento Nacional de Identidad.
Otras garantías para el arrendador: Avales y Fianzas.
Personales.
La Ley de Arrendamientos Urbanos faculta a las partes para pactar cualquier tipo de garantía que asegure el cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones arrendaticias. Los propietarios se han vuelto muy cautos, en parte, por la lentitud de los procedimientos judiciales asociados a los incumplimientos derivados de un contrato de arrendamiento, por lo que, últimamente, exigen más garantías a sus inquilinos.
El aval bancario es una herramienta de garantía, ejecutable según proceda en acuerdo bilateral, pero que implica disponer de una cantidad de dinero líquido, que queda a disposición de la entidad bancaria concedente del aval y que además te acarrea unos costes mensuales o trimestrales.
El banco suele cobrar el 1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario, etc...), y después en torno a un 0.75% ó 1% trimestralmente, aproximadamente.
Pasos a seguir para solicitar un aval:
- Debes ir a tu Banco o Caja; te exigirán que ingreses la misma cantidad de dinero que el importe del aval, aunque en ocasiones, te piden una cantidad mayor para cubrir los intereses y gastos del mismo.
- Es habitual que el Banco imponga su modelo de aval con la cantidad y duración acordada.
- Una vez aprobado el aval, los Bancos suelen proponer que incluyas el dinero del aval en un fondo de inversión de poco riesgo para que te rentabilice un interés.
- Formalizado el aval, el arrendatario tendrá que firmarlo ante el Notario que el Banco te indique. En la comisión del aval el Banco te incluye ya los gastos del Notario.
A la hora de firmar el contrato debes entregar al arrendador el Documento original del aval bancario, quedándote con una copia del mismo; una vez resuelto el contrato de arrendamiento el propietario debe devolverte el documento original para liberarte de tus obligaciones frente al Banco.
La fianza personal
Es un contrato de garantía personal, que regula el Código Civil, en virtud del cual un tercero se compromete a responder ante el arrendador en caso de que incumplas las obligaciones legales o pactadas, derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda.
En el caso de que el arrendador te exija formalizar un documento de fianza personal, debes presentar una persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza.
Las obras.
Obras de conservación necesarias.
El propietario de la vivienda está obligado a realizar las reparaciones necesarias, sin elevar por ello la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, a fin de servir al uso convenido, con las siguientes excepciones:
- Que el deterioro sea imputable al arrendatario.
- Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda arrendada por causa no imputable al arrendador (incendio, inundación, terremoto.
- Si estas obras duran más de veinte días, se disminuye la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, puedes efectuarlas, siempre que se lo comuniques al propietario, teniendo derecho a que éste te restituya su importe.
Obras de mejora
Son aquellas que pueden suponer mayor comodidad en los servicios de que dispone la vivienda, o mejorar los existentes, o incluso la creación de otros nuevos. Pueden afectar a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.
En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino la intención de llevar a cabo tales obras con, al menos 3 meses de antelación al comienzo de las mismas, especificando el objeto de las obras, su duración y coste previsible.
El arrendador que haya efectuado obras de mejora no puede incrementarte la renta dentro de los cinco primeros años de vigencia del contrato.
Si te ves obligado a soportar una obra de mejora, igualmente tienes derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que te veas privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras te obliguen a efectuar.
Alquiler de viviendas sujetas a algún régimen de protección.
Este tipo de viviendas pueden ser de dos tipos:
- De promoción pública, son aquellas que impulsan, programan y financian las administraciones públicas.
- De promoción privada, son aquellas que impulsan, programan y financian otros agentes, distintos de las administraciones públicas. En ocasiones se promueve bajo la figura jurídica de cooperativas de viviendas o comunidades de propietarios.
A su vez, tenemos que distinguir según que la vivienda se haya promovido en régimen de compra-venta o en régimen de alquiler.
Vivienda protegida en régimen de compra-venta
Si la vivienda la promueve un particular en régimen de venta, el hecho de que haya recibido ayudas públicas, la somete a una serie de prohibiciones y limitaciones a la hora de disponer. Así, es frecuente que se establezca que, durante un determinado plazo, deben destinarse a vivienda habitual del adjudicatario, no estando permitido su arrendamiento.
Una vez transcurrido dicho plazo, el propietario puede arrendarla teniendo en cuenta las siguientes observaciones:
- El precio máximo de renta que puede exigir está determinado por unos módulos que fija el Organismo público que en cada Comunidad Autónoma tenga asumidas las competencias en materia de vivienda. El arrendador no podrá arrendarlas a precio libre.
- El precio del módulo multiplicado por el número de m 2 útiles, nos dará el precio por el cual podremos alquilar la vivienda.
- La revisión de la renta, cualquiera que fuere la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del IPC.
- El contrato de arrendamiento de vivienda protegida debe contener unas cláusulas específicas obligatorias, cuyo contenido facilita la Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Si bien, es necesario consultar la normativa autonómica referente a vivienda protegida, puesto que las CC.AA han asumido competencias en esta materia; en su defecto se aplicará, subsidiariamente, lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Existe obligación de visar estos contratos; es decir, se exige su presentación ante el órgano competente en materia de vivienda de cada Comunidad Autónoma para comprobar que se han incorporado las cláusulas obligatorias y que el precio estipulado de renta entra dentro de los límites marcados por la Administración.
- Cualquier persona podría arrendar este tipo de viviendas.
Vivienda protegida en régimen de arrendamiento.
Actualmente existen viviendas protegidas de nueva construcción de promoción pública o privada en régimen de arrendamiento, como medida para fomento el alquiler, especialmente, dentro de determinados colectivos, entre ellos, los jóvenes.
La formalización del contrato de arrendamiento recoge las características señaladas en el apartado anterior (renta, contrato visado, etc).
En este caso, los arrendatarios que quieran acceder a este tipo de viviendas, deben reunir determinados requisitos, especialmente, de ingresos; hay que consultar los que exige el actual Plan de Vivienda 2005-2008 del Ministerio de la Vivienda, y los posibles Planes Autonómicos.
Estas viviendas quedan vinculadas al régimen de arrendamiento, diez o veinticinco años, en función del plazo de amortización del préstamo cualificado. Transcurrido este período, el arrendador podrá disponer libremente de ellas.
Finalización de contrato.
Una de las causas más habituales de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas anuales.
También el acuerdo de las partes puede poner término al contrato, aunque no haya vencido el plazo contractual. En este supuesto, es conveniente formalizar un documento de Resolución de contrato, donde las partes acuerdan, entre otros extremos, sobre liquidación de gastos y aplicación de fianza.
Finalmente, la L.A.U. permite poner término al contrato cuando se produce algún incumplimiento contractual; en este caso, puede haberse originado por el propietario (por ejemplo porque no realiza las reparaciones necesarias en la vivienda) o por el inquilino (no abona la renta o realiza actividades molestas). Será necesario, si no hay acuerdo, utilizar la vía judicial para la resolución del contrato.
Derecho de adquisición preferente.
Si el propietario de la vivienda que tienes arrendada pretende venderla, está obligado legalmente a ofrecértela, indicándote, por escrito las condiciones de la transmisión, entre ellas, el precio.
Si estás interesado, podrás ejercer sobre la misma el derecho de adquisición preferente o de tanteo y dispondrás de un plazo de 30 días para comunicar tu decisión de comprar.
Si no te interesa, el propietario, transcurrido ese plazo, podrá hacer el ofrecimiento de venta a cualquier otra persona. Ahora bien, si la vende sin haberte hecho el ofrecimiento o a un precio inferior al que te comunicó o incumple cualquiera de los requisitos de la venta, podrás impugnarla y adquirirla en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió al tercero. En esto consiste el derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda.
Alquiler con opción a compra.
El derecho de opción supone una especie de “plus” en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado.
Este tipo de contrato no dispone de una cobertura legal. Es importante determinar en el contrato de arrendamiento con opción de compra la duración de la opción; ésta podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará, necesariamente, en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
Hay que pactar si la totalidad de las cantidades desembolsadas en concepto de renta hasta el momento del ejercicio de la opción se imputan al precio de compra del inmueble o sólo una parte. Dicho precio se abonará, íntegramente, en la fecha en que se ejerza el derecho de opción a compra.
En algunos Planes de Vivienda Autonómicos, se recoge como protegida, entre otras actuaciones, el arrendamiento con opción a compra. La duración y condiciones del ejercicio de la opción, variará en función del Plan.
Ventajas fiscales.
En la actualidad muchas Comunidades Autónomas tienen prevista una deducción en el I.R.P.F por arrendamiento de vivienda habitual para menores de 35 años.
Gastos Deducibles de los rendimientos íntegros generados por el arrendamiento de vivienda.
Cuando se trate de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, se reducirá en un 50%.
Dicha reducción será del 100%, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al I.P.R.E.M
